Una de las reglas para la adquisición de una propiedad es la confianza en la información de los Registros Públicos (SUNARP) para adquirir un inmueble, pero a nivel judicial esto estaría siendo inaplicado.
Así, la especialista María Murillo, en un informe legal comentó que nuestro sistema legal establece una garantía especial al tercer comprador de un inmueble que confía en la información de SUNARP.
Por esa razón se presume “LA BUENA FE” de esta compra y mantendrá la adquisición inscrita en la SUNARP, incluso si después se anule el primer contrato de compra por causas que no consten en los asientos registrales. Es decir, esta buena fe se deriva del hecho objetivo de revisar con diligencia el contenido del título de propiedad en SUNARP; y, en ese sentido, existen fallos judiciales que convalidan este tipo de garantía y otorgan seguridad jurídica.
Sin embargo el poder judicial desde el abuso de los vacíos en la legislación que permitieron el tráfico de terrenos y otros como el caso Orellana, ocasionaron el desarrollo de un nuevo criterio judicial en favor del poseedor del terreno o del inmueble.
En el desarrollo de esta nueva tendencia judicial, incluso se amplía el concepto de buena fe a una objetiva (que sería la constatación de la información en SUNARP) de otra subjetiva, por lo que se considera que lo diligente antes de comprar es asegurar o comprobar bajo qué título los poseedores se pueden considerar propietarios. Asimismo, dentro de esta nueva obligación el comprador debe verificar la entrega física del inmueble y averiguar, por sus propios medios, (la veracidad) de lo que consta en los Registros Públicos.
Para Murillo, la exigencia que conlleva este tipo de pronunciamiento es la prueba del diablo ya que los compradores estarían obligados a investigar la cadena de transferencia hasta el infinito.
Por ello, señala, el desarrollo inmobiliario de los países y, en general, de las sociedades modernas, se hace se hace posible gracias al absoluto respeto pública registral, sin cuya existencia no podría haber ni inversiones, ni transacciones seguras, ni derecho de propiedad.
Además recordó que ante los abusos y delitos cometidos por grupos delincuenciales contra derechos de propiedad se introdujeron ciertas modificaciones al código civil con el fin de proteger al derecho de propiedad y dar seguridad jurídica a las transacciones.
Por esa razón, alguna jurisprudencia del Poder Judicial estaría atentando contra la propiedad privada y la seguridad jurídica del registro, al desamparar el derecho de propiedad del titular registral y descartar la buena fe del que contrata con la con el titular registral.
